L’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti riguardo alla determinazione della plusvalenza imponibile in caso di immobile ceduto entro 10 anni dalla conclusione dei lavori ammessi al Superbonus e acquisito solo in parte per successione (Agenzia delle entrate, risposta 23 ottobre 2024, n. 208).
L’articolo 1, commi da 64 a 67, della Legge di bilancio 2024 disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, relativamente ai quali spetta la detrazione prevista (cd. Superbonus).
In particolare, l’articolo 67 del TUIR dispone che: “sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: bbis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.
Il comma 66 dell’articolo 1 della Legge di bilancio 2024 stabilisce che le disposizioni di cui ai commi 64 e 65 (che prevede che alle suddette plusvalenze si può applicare l’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito, del 26%), si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E l’Agenzia delle entrate ha già avuto modo di impartite le istruzioni operative relative all’applicazione delle suddette disposizioni ed è stato evidenziato che, ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile, non rileva, tra l’altro, la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione.
Quindi, sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di 10 anni, compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Inoltre, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è escluso per espressa previsione normativa.
L’Agenzia, al riguardo, ritiene che tale esclusione operi anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l’esclusione dall’ambito applicativo della citata lettera bbis) riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell’immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro-quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare.
Nel caso di specie, pertanto, è necessario distinguere, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell’intero immobile, la quota relativa all’immobile pervenuto per successione (esclusa) da quella riferibile al 50% dell’immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile).
In particolare, va assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra:
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il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d’imposta;
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il costo d’acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato.
Irrilevanti a tal fine saranno le spese sostenute dall’istante relativamente agli interventi ammessi al Superbonus, in quanto conclusi entro cinque anni dalla vendita.
Resta ferma la possibilità di applicare, in luogo dell’ordinario regime d’imposizione, l’imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità previste dall’articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (articolo 1, comma 65, della Legge di bilancio 2024).
